Een startershypotheek: hoe krijg je die in 2025 voor elkaar?

Ons verhaal met het kopen van een huis in Amsterdam

Ik schets even het plaatje zoals het bij Nederlanders tussen de 20 en 40 (die graag kinderen willen) vaak gaat, zonder oordeel. 

🏠 Stap 1. Je koopt een huis met de komst van een kind in je achterhoofd.

🚗 Stap 2. Je koopt een auto met de komst van een kind in je achterhoofd.

👩🏻‍🍼 Stap 3. Je gaat daarna eens een keer aan kinderen beginnen. Ik wil graag even benadrukken dat dit niet iets vanzelfsprekends is.

Verrassing! Bij ons gaat het precies andersom. Lou werd geboren in een huurhuis, we reden zo lang mogelijk in onze Peugeot 106 die we onlangs hebben uitgezwaaid en het kopen van een huis gaat hierop volgen. Met dat laatste zijn we al even bezig en ik moet zeggen: een mooie (en uitdagende) missie in deze fase van ons leven waar inmiddels al wat tijd en energie in zit. 😅

‘Waarom willen jullie toch zo graag in Amsterdam blijven?’ 🤔 vragen vrienden weleens. Laatst wist ik het ineens. Ik zag dat er een interessante lezing was over duurzaamheid in de Melkweg. Ik keek op Ticketswap. Er was een ticket beschikbaar. Ik kocht het ticket, pakte mijn fiets en was binnen een kwartier op mijn bestemming. 

Na de lezing zat ik weer (vol met inspiratie) op de fiets terug en popte deze gedachte ineens op in mijn hoofd: ‘Dit is o.a. waarom!’. Snelle toegang tot inspiratie via muziek en cultuur en natuurlijk ook gewoon het goede gevoel als je in de stad bent. 

Amsterdam past op dit moment het beste en voelt voor ons het meest als thuis. Hoe duur ook (sommige mensen verklaren ons voor gek), we zijn bereid om het grote geld te betalen voor een koophuis in de hoofdstad.

Hoe krijg je een startershypotheek voor elkaar in 2025?

Het krijgen van een startershypotheek (het liefst via Triodos Bank) in Amsterdam duurt voor ons hoogstwaarschijnlijk niet lang meer, maar hoe krijg je dat überhaupt voor elkaar? Op dinsdagavond 24 juni vertelt Triodos Bank er jou graag alles over in een webinar! Meld je hier aan!

Het is bij ons een combinatie van allebei genoeg inkomen, eigen geld, geen schulden en geld dat we kunnen lenen van onze ouders.

Voorrangsregeling voor sociale huurders

Op dit moment wonen we in een sociale huurwoning en dat betekent dat we gebruik kunnen maken van een voorrangsregeling bij huizen die vrijkomen van woningcorporaties zoals De Alliantie, Ymere en Eigen Haard. Deze regeling houdt in dat we het biedingsproces ingaan met alleen de andere sociale huurders die geïnteresseerd zijn. Wanneer er verder geen sociale huurders komen kijken en wij de vraagprijs bieden, dan is het huis van ons. 

Zonder deze regeling zou het ons in Amsterdam waarschijnlijk niet lukken om een huis te kopen, want hier word je geregeld doodleuk overboden met 100.000 euro. Door deze regeling maken we dus meer kans om in onze stad te kunnen blijven wonen. Dankjewel Gemeente Amsterdam!

Maar wat zijn nou de belangrijkste factoren die eraan bijdragen dat je een huis kunt kopen? Hier komen ze.

1. Een vaste baan bij een werkgever

Een vaste baan hebben is nog steeds de meest effectieve manier om een huis te kopen. Er wordt dan namelijk gerekend met je bruto inkomen. Bij mij als ondernemer telt mijn fiscale winst mee. 

Fiscale winst is de winst van je bedrijf zoals de Belastingdienst ’m ziet. Dus: omzet minus de kosten, maar dan volgens de regels van de fiscus. Niet alles wat jij als kosten ziet, telt voor de fiscus mee. Simpel gezegd: wat overblijft na het filter van de Belastingdienst.

Persoonlijk vind ik dat het systeem hierop achterloopt als je kijkt naar hoeveel ZZP'ers (bijna 2 miljoen) er in Nederland zijn. Het is voor een ZZP’er namelijk lastiger omdat je 3 goede jaren moet draaien en op basis daarvan wordt een gemiddelde genomen. Standaard is de fiscale winst over de laatste drie jaar, maar tegenwoordig ook mogelijk vanaf 1 boekjaar.

2. Een starterslening

Als je het met je inkomen niet redt dan is er in sommige gemeenten de starterslening. 

Een starterslening, wat is dat en hoe kom ik daarvoor in aanmerking?

Een starterslening is een extra lening (vaak via de gemeente) die je kunt krijgen als je voor het eerst een huis koopt en je nét niet genoeg kunt lenen bij de bank. Het overbrugt het verschil tussen wat je nodig hebt en wat je maximaal kunt lenen.

De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Daarna kijkt men of je inmiddels meer verdient en wél kunt terugbetalen. Niet elke gemeente biedt deze lening aan, en de voorwaarden verschillen. Meestal geldt: je koopt voor het eerst, je woning blijft onder een bepaalde grens en je hebt een band met de gemeente. Aanvragen doe je via de gemeente en het SVn.

Zit er een limiet aan de starterslening?

Je mag meestal maximaal 20% van de koopsom lenen, tot een vast bedrag dat per gemeente kan verschillen. Ook mag de woning niet duurder zijn dan zo’n €450.000. Check dus goed wat jouw gemeente precies biedt.

Wat is de startersvrijstelling?

Dan is er ook nog de startersvrijstelling. Dit betekent: geen overdrachtsbelasting betalen als je voor het eerst een huis koopt. 

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt (meestal 2%) als je een huis koopt. Dit geldt overigens niet voor een nieuwbouwhuis. In 2025 geldt deze vrijstelling voor woningen tot maximaal € 525.000. Ben je tussen de 18 en 35, ga je er zelf wonen en heb je de vrijstelling nog nooit gebruikt? Dan betaal je 0%, oftewel je bespaart 2% van de koopsom.

3. Eigen geld of ouders die vermogend zijn

Is deze starterslening niet beschikbaar en kom je er niet met jullie inkomen, dan heb je eigen geld nodig of ouders die bereid zijn om geld beschikbaar te stellen. Ouders mogen in 2025 elk jaar €6.713 belastingvrij schenken, of één keer €32.195 als je kind tussen de 18 en 40 is. 

Je kunt ook geld lenen via een familiehypotheek en de rente terug schenken. Een familiehypotheek is een lening van je ouders of familie voor je huis, in plaats van via de bank. Je regelt samen de rente en aflossing, en legt het officieel vast. Zo help je elkaar, met minder gedoe én vaak gunstiger voorwaarden. Wel slim: alles goed op papier zetten.

Kun je een startershypotheek afsluiten met een studieschuld?

Dit is een veelgestelde en begrijpelijke vraag. Volgens het NRC hebben in Nederland ongeveer 1,6 miljoen mensen een studieschuld. Gemiddeld is die schuld 17.800 euro.

Het antwoord: Ja, je kunt gewoon een huis kopen met een studieschuld. Adviseurs kijken hoeveel schuld er open staat en wanneer de schuld moet zijn afgelost om te bepalen hoeveel hypotheek je kunt afsluiten.

Pas op met overbieden: je kunt niet meer lenen dan de taxatiewaarde van het huis

Let hier goed op: stel, je wilt (net als wij) graag in Amsterdam wonen – dat is de gekste markt van Nederland – dan moet je vaak overbieden. 

Dus je koopt bijvoorbeeld een huis met een vraagprijs van 400.000 euro, en je biedt 500.000 euro. Dan lijkt het misschien alsof je dat bedrag kunt lenen, zeker als je samen met je partner 550.000 ton aan hypotheekruimte hebt. 

Maar in Nederland mag je niet meer dan 100% van de marktwaarde lenen, en die wordt bepaald door een taxatierapport. Dus als de taxateur zegt: deze woning is 450.000 waard, dan is dat de marktwaarde. En betaal je 500.000, dan moet je 50.000 euro zelf inbrengen. Dat is het verschil. 

Daarom is het belangrijk om altijd eigen geld achter de hand te hebben. Zeker in Amsterdam, waar je vaak flink moet overbieden, terwijl de taxatiewaarde daar niet altijd in meegaat. Als je dat verschil niet kunt opbrengen, kun je in de problemen komen – en dan heb je de poppen aan het dansen.

Wat is een startershypotheek?

Een startershypotheek is een normale hypotheek, maar dan voor mensen die voor het eerst een huis kopen.

De bank kijkt vooral naar je inkomen, of je een studieschuld hebt, en of je in aanmerking komt voor ‘Nationale Hypotheek Garantie’ (NHG). De NHG is een vangnet dat helpt bij financiële tegenslagen, zoals ontslag of scheiding. Je krijgt vaak korting op je hypotheekrente en soms wordt een restschuld kwijtgescholden. De NHG-grens in 2025 is €450.000. Als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, kan de grens oplopen tot €477.000. 

Sommige banken denken met je mee: bijvoorbeeld met een lagere rente, geld van ouders, of in combinatie met een starterslening. Het draait allemaal om één ding: zorgen dat je ook als starter je eerste stap op de woningmarkt kunt zetten.

Wat is de meerwaarde van Triodos Bank voor starters?

De Energiebespaarlening

Stel: je kunt €400.000 lenen en je gebruikt daarvan €25.000 voor energiebesparende maatregelen. Dit bedrag zet je in een bouwdepot binnen je startershypotheek, waarover je gewoon rente betaalt, maar het staat apart voor de verbouwing of isolatie. Daarnaast kun je ook een aparte Energiebespaarlening aanvragen, speciaal voor energiebesparende maatregelen. Die lening is maximaal €25.000 en heeft een extreem lage rente van 0,001%. Zo kun je slim financieren én besparen.

Belangrijk is dat je niet méér kunt lenen dan je maximale hypotheek. Als je 400.000 ton kunt lenen, blijft dat het maximum, inclusief de energiebespaarlening.

Vanaf 1 januari 2024 wordt de maximale hypotheek niet alleen bepaald door het inkomen, maar ook door het energielabel van de woning. Hoe beter het label, hoe meer je kunt lenen. Koop je een woning met een slechter label, dan mag je vaak juist iets extra bijlenen voor verduurzamingsmaatregelen. De adviseur bekijkt per situatie wat binnen de maximale leencapaciteit past.

Startershypotheek vanuit een sociaal oogpunt

Triodos Bank vindt dat een goed huis voor iedereen bereikbaar moet zijn. In een tijd van woningnood en stijgende prijzen wil de bank bijdragen aan een eerlijkere en socialere woningmarkt. Daarom kijkt Triodos verder dan alleen financiering. Ze verstrekken ook informatie over andere woonvormen, zoals samen een boerderij delen met meerdere gezinnen, of klein wonen in een tiny house. 

Ook tijdens workshops over zelfbouw deelt Triodos kennis over hoe je zelf of met anderen een huis kunt bouwen – van de eerste plannen tot de financiering. Zo ondersteunt de bank niet alleen duurzame, maar ook sociale woonoplossingen.